Plan zagospodarowania przestrzennego pozwala m.in. na określenie przeznaczenia czy zabudowy konkretnego terenu. Zmiana tego planu wpływa na wartość poszczególnych nieruchomości. Co może w takiej sytuacji zrobić np. właściciel działki?
Ustawodawca uregulował założenia planowania przestrzeni w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Choć plan zagospodarowania przestrzennego chroni przed inwestycjami mogącymi się wzajemnie wykluczać, nie można zapominać, że uchwalenie nowego czy zmiana dotychczasowego planu może negatywnie wpłynąć na wartość nieruchomości położonych na terenie nim objętym. Jakie prawa ma właściciel takiej nieruchomości?
Plan zagospodarowania a wartość nieruchomości
W interesie osób nabywających ziemię pod budowę np. domu jednorodzinnego jest sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego. Ten składa się z dwóch części: tekstowej (uchwały) i graficznej (załącznik do uchwały). Inwestorzy prywatni, którzy nie posiadają specjalistycznej wiedzy, już na tym etapie powinni zasięgnąć fachowej opinii. W przeciwnym razie może się okazać, że na zakupionej działce nie będzie możliwe postawienie nieruchomości mieszkalnej.
Z pomocy specjalistów warto skorzystać również wówczas, gdy gmina dokonuje zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Nie wszystkie modyfikacje muszą negatywnie wpływać na wartość nieruchomości, ale nie można wykluczyć, że tak właśnie się stanie. Przykładem sytuacji, w której cena ziemi może spaść, jest np. uwzględnienie w planie zagospodarowania przestrzennego trasy szybkiego ruchu w przypadku dzielnicy lub obszaru, które wcześniej zostały przeznaczone na działki z zabudową jednorodzinną.
Śledzenie zmian w planie zagospodarowania przestrzennego jest w interesie każdego właściciela nieruchomości. Ewentualne modyfikacje w dokumencie mające negatywny wpływ na wartość ziemi, otwierają bowiem furtkę do dochodzenia swoich praw. Jakich konkretnie?
Czego może żądać właściciel nieruchomości?
Informacje na temat praw właścicieli nieruchomości tracących w wyniku uchwalenia planu miejscowego albo jego zmianą zostały szczegółowo ujęte w wymienionej już ustawie. Zgodnie z nią, każdy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:
- odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę,
- wykupienia nieruchomości lub jej części.
To jednak nie wszystkie możliwości. Gmina może bowiem zaoferować właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną. Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może również żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości wówczas, gdy zdecydował się zbyć posiadaną nieruchomość. Kilka możliwych dróg postępowania sprawia, że prywatni inwestorzy mogą zastanawiać się, która będzie dla nich najlepsza.
Jak dochodzić swoich praw?
Trudno wymagać od inwestora prywatnego, który zakupił nieruchomość z myślą o budowie domu jednorodzinnego, szczegółowej znajomości przepisów prawa budowlanego czy ustawy o planie zagospodarowania przestrzennego. Gdy jednak wartość nieruchomości – w wyniku modyfikacji planu dokonanych przez gminę – maleje, inwestor powinien działać. Co w sytuacji, gdy nie wie, od czego zacząć i jak dochodzić np. odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę?
By interesy właściciela nieruchomości nie ucierpiały, najlepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy specjalistów, czyli osób, które doskonale orientują się w przepisach i wiedzą, jak dochodzić roszczeń w imieniu swoich klientów. Dobrym przykładem jest MG PREMIUM (więcej na stronie internetowej mgpremium.pl). To firma zatrudniająca m.in. prawników, którzy – śledząc zmiany w prawie – są w stanie nie tylko reprezentować swojego klienta przed gminą, lecz także prowadzić negocjacje w jego imieniu. Efektem współpracy jest wypracowanie stanowiska, z którego właściciel nieruchomości będzie zadowolony.
