Umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta zarówno na czas nieoznaczony, jak i na czas nieoznaczony. Warto wiedzieć o tym, że istnieją maksymalne terminy trwania umowy, a także o tym, że może dojść do samoczynnego przedłużenia okresu obowiązywania umowy. A jakie terminy wypowiedzenia obowiązują w takich przypadkach?

Okres obowiązywania umowy najmu

W umowie najmu lokalu użytkowego wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal użytkowy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Jak wyjaśnia Wojciech Rudzki – adwokat z Krakowa, strony mogą w umowie określić okres na jaki jest zawarta, ale nie jest to element konieczny umowy najmu. Zgodnie z Kodeksem cywilnym przyjmuje się, że umowa najmu zawarta na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony, zaś umowa najmu zawarta między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Adwokat Wojciech Rudzki wskazuje przy tym, że jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Umowa najmu lokalu użytkowego może zostać rozwiązana w sytuacji upływu terminu do wypowiedzenia takiej umowy.

Wypowiedzenie umowy przed końcem okresu obowiązywania

Możliwość wypowiedzenia umowy najmu zależy od tego na jaki okres została zawarta. W przypadku umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony najemcy i wynajmującemu przysługuje prawo do wypowiedzenia tej umowy na warunkach określonych w umowie. Sprawy dotyczące wypowiedzeń umów najmu są jednymi z najczęstszym dotyczących problemów z najmem, z którymi zgłaszają się klienci do kancelarii adwokackich. W związku z tym, należy podkreślić, że umową zawartą na czas nieokreślony jest również umowa, w której strony nie określiły czasu na jaki zostaje zawarta.

Jeżeli strony umowy najmu nie sprecyzowały w umowie warunków jej wypowiedzenia, to w takim przypadku znajduje zastosowanie art. 673 §2 Kodeksu cywilnego. Adwokat Wojciech Rudzki podkreśla przy tym, że zgodnie z powoływanym przepisem ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:

– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;

– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;

– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;

– gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

W przypadku, gdy umowa najmu jest zawarta na czas oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Zdaniem adwokata, strony umowy mogą ją wypowiedzieć, jeżeli umowa najmu taką możliwość przewiduje. Jeżeli strony nic nie postanowiły w przedmiocie wypowiedzenia umowy najmu, to takiej umowy co do zasady nie można wypowiedzieć.

W sytuacji wypowiedzenia umowy najmu, stosunek najmu ustaje z chwilą upływu terminu do jej wypowiedzenia. Prawnik z kancelarii adwokackiej w Krakowie podkreśla zauważa, że w szczególnych przypadkach umowę najmu lokalu użytkowego można wypowiedzieć ze skutkiem natychmiastowym. Wtedy nie ma obowiązku zachowywać terminów do wypowiedzenia umowy najmu.