Zakup nieruchomości – działki, budynku, czy też lokalu to zawsze decyzja niosąca ze sobą poważne konsekwencje i spore obciążenie budżetu. Jeśli przez kolejne kilkadziesiąt lat mamy spłacać hipotekę za nasze wymarzone mieszkanie, warto wcześniej dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, zwłaszcza, jeśli kupujemy ją z rynku wtórnego.

Oczywiście podstawowym dokumentem (chociaż nie jedynym), który należy dokładnie sprawdzić nim dojdzie do jakiejkolwiek transakcji jest księga wieczysta – domu, lokalu czy też działki. To w niej znajdują się najważniejsze informacje na temat właściciela nieruchomości, ewentualnych obciążeń hipotecznych, czy ograniczonych praw rzeczowych.

Jakich informacji należy szukać w księdze wieczystej?

Dokładana analiza księgi wieczystej z pewnością powie nam wiele o nieruchomości, którą zamierzamy kupić. Weryfikacja zawartych w niej informacji pozwoli ustalić, czy sprzedający ma faktycznie prawo do nieruchomości i czy jest jej jedynym właścicielem. Analiza poszczególnych działów powie nam, czy nieruchomość została obciążona kredytem hipotecznym, użytkowaniem wieczystym, służebnością drogi koniecznej, czy służebnością przesyłu. W przypadku księgi wieczystej mieszkania – będziemy mogli sprawdzić, czy wraz z prawem do mieszkania uzyskamy również prawo do piwnicy lub komórki lokatorskiej.

Dlaczego należy sprawdzać księgi wieczyste?

Zgodnie z Art. 2 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.” Jeśli zatem kupimy nieruchomość obciążoną ograniczonym prawem rzeczowym, nie będziemy mogli wycofać się z transakcji argumentując zmianę decyzji niezaznajomieniem się z treścią księgi wieczystej.

Ponadto, zgodnie z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (Art. 5 UKW): W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).” Tutaj jednak należy pamiętać, iż wszelkie niewykreślone wzmianki, które pojawiają się w księdze wieczystej wyłączają zasadę rękojmi wiary publicznej.

Jak znaleźć numer księgi wieczystej

Już od kilku lat na ekw.ms.gov.pl istnieje internetowy system umożliwiający przeglądanie ksiąg wieczystych online. Aby jednak móc z niego korzystać musimy posiadać numer księgi wieczystej nieruchomości – w tym wypadku tej, której zakupem jesteśmy zainteresowani. Oczywiście najprostszym rozwiązaniem jest pozyskanie numeru kw od sprzedającego. Jeśli zależy mu na sfinalizowaniu transakcji i nie ma nic do ukrycia – sam powinien zaproponować nam wgląd do księgi wieczystej.

Jeśli sprzedający nie chce podać nam numeru KW lub twierdzi, że go nie posiada, powinniśmy zastanowić się, czy nie chce czegoś przed nami ukryć. Oczywiście mogą zdarzyć się sytuacje, iż dana nieruchomość faktycznie nie posiada księgi wieczystej, jednak obecnie są to raczej jednostkowe przypadki.

Numer księgi wieczystej można uzyskać w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego, właściwego dla położenia nieruchomości. Jest to usługa darmowa, jednak aby otrzymać takie informacje konieczne jest wykazanie interesu prawnego. Oczywiście sprzedający, jako właściciel nieruchomości otrzyma numer bez problemu. Jednak kupujący, już niekoniecznie – chęć zakupu nieruchomości jest bowiem interesem faktycznym, a nie prawnym.

Innym sposobem na pozyskanie numeru księgi wieczystej i to bez wizyty w sądzie, jest skorzystanie z portali komercyjnych oferujących księgi wieczyste online. Takim portalem jest np. Hipoteki.pl, umożliwiający wyszukanie numeru księgi wieczystej po adresie lub numerze działki. Zaletą tego rozwiązania jest z pewnością szybka realizacja zlecenia i oszczędność czasu – nie musimy jechać do sądu. To także dobre rozwiązanie dla tych, którzy chcieliby zaznajomić się ze stanem prawnym nieruchomości, jeszcze przed podjęciem rozmów ze sprzedającym.

Księga wieczysta to nie wszystko

Księga wieczysta to jeden z podstawowych dokumentów, z którym koniecznie trzeba się zapoznać przed zakupem nieruchomości. Jednak, jak już wcześniej wspomnieliśmy, nie jest to jedyny dokument, na podstawie którego powinniśmy rozważać dokonanie transakcji. W przypadku działki budowlanej warto poznać plan zagospodarowania przestrzennego okolicy. Rozważając zakup mieszkania z rynku wtórnego – przyda się zaświadczenie o zameldowaniu w lokalu oraz informacje o niezaleganiu z opłatami za czynsz lub media.