Lokator w prywatnej kamienicy

Jeżeli zajmujesz mieszkanie na podstawie decyzji administracyjnej (np. przydziału kwaterunkowego, decyzji o przydziale mieszkania komunalnego itd.), to płacisz czynsz znacznie mniejszy od opłat uiszczanych przez osoby zajmujące mieszkania spółdzielcze, bo jest to czynsz regulowany.
Jeżeli jednak mieszkasz w prywatnej kamienicy, to mimo że przed laty otrzymałeś tzw. przydział na to mieszkanie, od 2005 roku będziesz płacić czynsz ustalony przez właściciela kamienicy.

Czynsz ustala gmina

Zasada jest obecnie taka: czynsz regulowany określa gmina, natomiast właściciel kamienicy musi się do niego dostosować. Przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych stanowią, że czynsz w ciągu roku nie może przekroczyć 3 proc. tzw. wartości odtworzeniowej lokalu. Ale gminy najczęściej uchwalają czynsz niższy, w wysokości 1,5-2 proc. tej wartości. Wartość odtworzeniową oblicza się mnożąc powierzchnię użytkową mieszkania przez wskaźnik przeliczeniowy 1 m kw. powierzchni użytkowej budynku. Ten wskaźnik ustala wojewoda raz na kwartał.
Ustalone w ten sposób stawki mogą być jeszcze modyfikowane w zależności od standardu mieszkania (tzn. czy jest w nim łazienka, wc, centralne ogrzewanie, ciepła woda itd.).
Jednak obliczone w taki sposób czynsze są dosyć niskie i nie wystarczają na bieżący remont i eksploatacje budynku. W kamienicach, które są własnością komunalną nie stanowi to problemu, ponieważ gminy dotują swoje zasoby mieszkaniowe. Prywatnych kamienic nikt z zewnątrz nie dotuje. Do remontów dopłaca właściciel z własnej kieszeni, albo ich nie przeprowadza. Właściciel nie może sam podnieść czynszu tylko dlatego, że nie wystarcza mu na remont i na bieżącą eksploatację.

Czynsze przed sądem

Sprawą czynszów regulowanych zajmował się Sąd Najwyższy, zabierał głos także Trybunał Konstytucyjny. Spór o czynsze regulowane zaczęli prywatni właściciele kamienic w Gdyni, którzy stwierdzili, że uchwała Rady Gminy określająca wysokość stawek narusza ich prawa. Uznali bowiem, że prywatni właściciele nie musza płacić czynszu obliczonego wg stawek określonych przez radę. Ich zdaniem, zgodna z przepisami byłaby taka sytuacja: właściciel sam określa wysokość czynszu, byleby tylko nie przekroczył 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Wprawdzie Najwyższy Sąd Apelacyjny (NSA) przyznał rację właścicielom, to jednak prezes tego samego NSA, które orzekało w sprawie, wniósł od tego wyroku rewizję nadzwyczajną do Sądu Najwyższego. Z kolei SN – zanim ją rozstrzygnął – zwrócił się do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie konstytucyjności artykułu 56 ust. 2 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Wprawdzie SN nie zakwestionował przy tym potrzeby ochrony lokatorów, nawet kosztem czasowego ograniczenia prawa właścicieli kamienic, to jednak miał wątpliwości, czy może być ona realizowana wyłącznie na koszt właścicieli.

Trybunał Konstytucyjny dopatrzył się niezgodności z Konstytucją i uznał, że ten przepis przez nadmierne ograniczenia narusza nie tylko istotę prawa własności, lecz również zasady sprawiedliwości społecznej oraz konsekwencje o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności. Trybunał Konstytucyjny orzekł o utracie mocy tego niekonstytucyjnego przepisu, lecz dopiero od 11 lipca 2001 roku.

Ile zapłaci lokator?

Dlatego aż do 11 lipca 2001 roku w dalszym ciągu wysokość stawki czynszu płaconego przez lokatorów w prywatnych kamienicach określać będzie rada gminy. Dopiero na tej podstawie rokrocznie właściciel kamienicy będzie obliczał wysokość czynszów dla konkretnych lokali, uwzględniając standard zajmowanych przez lokatorów mieszkań.

Natomiast po 11 lipca 2001 roku właściciele będą sami określać wysokość czynszu. Nie mogą jednak ustalić wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Dopiero od 1 stycznia 2005 roku czynsze mogliby określać dowolnie. Taki przynajmniej stan faktyczny obowiązuje obecnie.
W Sejmie przygotowywany jest już projekt ustawy chroniącej prawa lokatorów. Zaproponowano w niej, aby prywatni właściciele kamienic sami decydowali o wysokości czynszu (do końca 2004 r. w granicach tych 3 proc., zaś później w granicach 4,5 proc. wartości odtworzeniowej lokalu). Natomiast w ten sposób ustalony czynsz mógłby być podwyższany raz na pół roku, lecz podwyżka mogłaby nieznacznie przewyższać wskaźnik inflacji.
Przygotowywane są jeszcze dwie inne ustawy: o dodatkach mieszkaniowych (która przewidywałaby dofinansowanie najuboższych lokatorów) oraz o dopłatach do kredytów remontowych (byłyby to subwencje dla właścicieli kamienic).