Czy sprawdzanie umowy deweloperskiej jest konieczne?

Dokładne zweryfikowanie dokumentów podpisywanych z deweloperem powinno być bardzo ważne dla każdej osoby, która przymierza się do kupna mieszkania na rynku pierwotnym. Zdarza się, że klienci deweloperów podejmują decyzję o zainwestowaniu w mieszkanie kilkuset tysięcy złotych bez konsultacji z prawnikiem, co może w przyszłości prowadzić do nieprzyjemnych niespodzianek.

Co sprawdzić w umowie deweloperskiej?

Każda inwestycja deweloperska jest inna, w związku z czym deweloperzy nie stosują jednego wzoru umowy deweloperskiej. Dokumenty zawsze dostosowywane są do określonego przedsięwzięcia, dlatego każda umowa wymaga indywidualnego podejścia oraz analizy z perspektywy interesów kupującego.

Można określić kilka podstawowych kwestii, które zawsze powinny być zweryfikowane podczas sprawdzania umowy deweloperskiej:

• czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja?
• czy nieruchomość dewelopera obciążona jest hipoteką?
• czy działka ma zapewniony dostęp do drogi?
• czy umowa przewiduje kary finansowe, które mogą obciążać kupującego?
• w jakich przypadkach deweloper może podnieść cenę mieszkania po zawarciu umowy deweloperskiej?
• czy deweloper określił kiedy wyda nabywcy mieszkanie, kiedy przeniesie na kupującego własność mieszkania oraz co się stanie jeśli nie dopełni tych terminów?
• czy umowa zawiera klauzule niedozwolone, czyli postanowienia sprzeczne z przepisami prawa?
• czy w umowie deweloperskiej znajdują się nietypowe zapisy, które odbiegają od standardów rynkowych?

Czy wystarczy sprawdzenie treści umowy?

Umowa deweloperska jest skomplikowanym dokumentem, który zawiera wiele specjalistycznych pojęć i rozwiązań. Ich prawidłowa interpretacja wymaga dobrej znajomości prawa nieruchomości oraz specyfiki procesu inwestycyjnego.

Często nieporozumienia i spory z deweloperami wynikają właśnie z niewłaściwego zrozumienia pojęć, które znajdują się w dokumentach, dlatego bardzo ważną częścią sprawdzania umowy deweloperskiej powinno być omówienie wszelkich wątpliwości z prawnikiem, któremu kupujący powierzył analizę dokumentów.

Nie można również zapomnieć o analizie innych dokumentów i załączników, które tworzą prawa i obowiązki kupującego oraz dewelopera. Najczęściej są to:

• umowa, na podstawie której nabywca rezerwuje mieszkanie,
• umowa o prowadzenie rachunku powierniczego, na który kupujący będzie wpłacał raty za mieszkanie,
• prospekt informacyjny, który zawiera wiele przydanych danych o nieruchomości oraz deweloperze,
• standard wykończenia mieszkania oraz całego budynku,
• oraz inne dokumenty w zależności od charakterystyki danej inwestycji.

Przy analizie dokumentów warto skorzystać z pomocy specjalisty

Niestety nie da się sporządzić pełnej listy zagadnień i dokumentów do zweryfikowania podczas sprawdzania umowy deweloperskiej, ponieważ istnieje zbyt wiele możliwych konfiguracji sytuacji prawnej dewelopera, nieruchomości oraz treści projektowanych dokumentów. Dodatkowo deweloperzy korzystają ze swobody, jaką pozostawia im ustawa i ciągle tworzą oraz wprowadzają do swoich umów nowe rozwiązania, które powinny być dokładnie przeanalizowane przez kupującego przed zawarciem umowy.

Sprawdzaniem umowy deweloperskiej powinien zająć się doświadczony prawnik, który specjalizuje się w prawie nieruchomości. Dzięki konsultacji z prawnikiem kupujący pozna wszystkie ryzyka wynikające z danej inwestycji oraz świadomie podejmie decyzję o powierzeniu danemu deweloperowi swoich środków finansowych.

Jakub Al-Shaick, prawnik do spraw nieruchomości