Budowa na cudzym gruncie

Pytanie prawne: Jak należy rozumieć pojęcie „budowa na cudzym gruncie”?

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Dz. U. Nr 16, poz. 93 Kodeks Cywilny

                             Ustawa z dnia7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

 

Wzniesienie przez posiadacza gruntu w dobrej wierze na powierzchni lub pod jego powierzchnią budynku lub innego urządzenia w wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej na ten cel działki powoduje powstanie po jego stronie roszczenia o przeniesienie za odpowiednim wynagrodzeniem własności działki zajętej pod zabudowę (art. 231 § 1 k.c.).  Również właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przekraczającej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 231 § 2 k.c.) Roszczenie wynikające z § 1 art. 231 k.c. służy jedynie aktualnemu posiadaczowi i wygasa z chwilą definitywnej utraty posiadania działki gruntu, na której wzniósł on budynek lub też inne urządzenia. . Roszczenie o przeniesienie własności działki przysługuje więc jedynie posiadaczowi, który dokonał budowy. Roszczenia te jednak nie ulegają przedawnieniu i mogą być realizowane przez cały czas trwania posiadania. Jest to zatem wyjątek od zasady określonej w art. 117 § 1 k.c. zgodnie z którą roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Cytowany przepis ma zastosowanie również w stosunkach między posiadaczem a użytkownikiem wieczystym gruntu.

 

Najczęściej do budowy na cudzym gruncie dochodzi w sytuacji, w której posiadacz nabył posiadanie działki na podstawie nieważnej, z uwagi na brak formy aktu notarialnego, podstawy prawnej. Do takich sytuacji dochodzi najczęściej w stosunkach rodzinnych, w których rodzice będący właścicielami nieruchomości oddają swoim najbliższym działkę pod zabudowę tytułem nieformalnie zawartej umowy darowizny lub sprzedaży. W takim przypadku posiadacz włada oddanym gruntem jak właściciel (art. 336 k.c.). i uważa się za takiego właściciela przez cały czas trwania budowy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego odczuwalną tendencją jest odchodzenie w takim przypadku od sztywnego traktowania nieformalnego nabywcy jako posiadacza w złej wierze i zgodnie z nowymi kierunkami kształtującymi się w orzecznictwie, decydującym kryterium wykładni art. 231 § 1 k.c. są zasady słuszności i uczciwości przemawiające za uwzględnieniem wszystkich okoliczności faktycznych konkretnej sprawy, które usprawiedliwiają dodatkowo uznanie dobrej wiary samoistnego posiadacza – który, zdając sobie sprawę z tego, iż nie nabył własności gruntu – dokonał jego zabudowy.

 

Kodeks cywilny nie precyzuje, co należy rozumieć przed budynek lub inne urządzenie, jednakowoż pojęcie budynku powinno odpowiadać definicji zawartej w treści art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, zgodnie z którą przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, jest wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz ma fundamenty i dach. Również budynek znajdujący się w fazie budowy w stanie znacznie zaawansowanej będzie odpowiadał wymogom wskazanym w treści art. 231 k.c.

 

Urządzeniami innymi niż budynki są przekraczające wartość działki ogrodzenia, budowla ziemne, zbiorniki, urządzenia techniczne, stacje uzdatniające wody, oczyszczalnie ścieków itp. Wartość budynku lub innego urządzenia musi pozostawać w chwili wystąpienia z roszczeniem o wykup w znacznej dysproporcji w stosunku do wartości działki zajętej pod budowę. Budynek lub inne urządzenie muszą przedstawiać wartość znacznie przenoszącą wartość zajętej na ten cel działki. Decydujący w tym względzie jest stan z czasu realizacji przez posiadacza prawa wykupu. Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zgody na przeniesienie własności nieruchomości działki zajętej pod zabudowę, wówczas posiadacz może wystąpić z odpowiednim roszczeniem na drogę sądową. Wykupowi podlega zajęta pod zabudowę działka w takich rozmiarach, aby zapewnić posiadaczowi korzystanie z budynku. Wynagrodzenie za przeniesienie własności zajętej pod zabudowę działki powinno stanowić ekwiwalent jej wartości. Wynagrodzenie to może odbiegać od ceny, jaką posiadacz zapłacił przy nieformalnym nabyciu działki, na której następnie wzniósł budynek lub inne urządzenia.

Bliżej Prawa - Bytów
Bliżej Prawa - Lębork
Bliżej Prawa - Słupsk
Zapisz się na Poradę
Harmonogram
Facebook
YouTube


Podziel się 1%